浅析房产税六大涉税风险点

最近听到许多人在议论“房产税”，并惊呼从价1.2%、出租12%的税率好高啊! 据八戒财税（https://cs.zbj.com/）小编了解，虽然是老税种，但在实际工作中，仍有一些涉税风险点值得每一位财税人员注意。

风险点一：房地产开发企业未售出的商品房是否需要缴纳房产税?

【涉税举例】A公司是一家大型房地产开发企业，该公司开发的一栋商住楼于2016年5月完全竣工，各项手续完备。A公司将其中5套商品房装修后作为样板间对外展示，供购房者参观，同时将其中2套商品房作为办公用房供现场工作人员使用。A公司财务人员考虑到上述7套商品房在售出前仍属存货产品，因此并未申报缴纳房产税。

【政策解析】《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”上述情况，5套商品房装修后作为样板间，仅用作对外展示，仍属存货产品，不征收房产税;2套商品房用于现场工作人员办公，已投入使用，应按规定申报缴纳房产税。

风险点二：免租期内如何缴纳房产税?

【涉税举例】A公司将自有房产一套出租给Y公司使用，租赁合同约定给予Y公司一年的免租期，免租期自2017年1月1日起至12月31日止，免租期结束后，Y公司正常向A公司支付租金。因房产已经对外出租，且在免租期内并未收取租金，A公司在2017年未申报房产税。

【政策解析】《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”据此，A公司应该在免租期内以房屋所有权人的身份按照房产原值进行正常纳税申报，从价计征房产税。

风险点三：一次性收取租金应如何缴纳房产税?

【涉税举例】A公司出租房产给Y公司，租赁期为2017年1月至2020年12月，租金为每月5万元，租赁协议约定在协议签订之日起5个工作日内，Y公司应当将协议约定的3年租金共计180万元一次性支付给A公司。Y公司已按照协议约定时间支付了3年租金。A公司财务人员认为，此笔租金收入涉及3个年度，从租计征的房产税应当按月缴纳，因此在每月进行房产税纳税申报。

【政策解析】很多地方税务机关在实际执行中认为，房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税。因此，如果有预收租金情况的企业，应当及时与当地税务机关进行沟通，了解当地政策执行口径后，再进行纳税申报。

风险点四：地价是否计入房产原值一并申报房产税?

【涉税举例】A公司2017年以出让方式获得一块土地，土地成交价款8,000万元，该公司于同年在该土地上建设厂房，厂房造价总计60,000万元。A公司将8,000万元土地成本计入“无形资产”，将60,000万元厂房造价计入“固定资产”，并按“固定资产”账面原值60,000元申报缴纳房产税。

【政策解析】上述房产税计算基数错误，仅按照“固定资产”账面原值计算缴纳房产税，而忽略了地价也要计入到房产原值一并计征房产税。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条明确规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”如果不熟悉政策要求，不认真分析房产税会计和税收差异，只是机械地按照账簿中“固定资产”账户显示的金额申报缴纳房产税，没有将列示在“无形资产”等科目的土地成本纳入房产原值，就会形成涉税风险。

风险点五：基建工地上的临时性房屋是否应按规定缴纳房产税?

【涉税举例】A公司是一家施工企业，为进行某房地产项目开发，在工地现场临时搭建板房等房产35间，供建设期间工人住宿、休息、餐饮等使用，至2017年6月30日该项目完工，A公司将搭建的临时房屋自2017年7月1日起转让给了建设方Y公司，Y公司作为临时办公用房使用。Y公司受让房屋后，因为是工地的临时搭建房屋，认为不属于房产税征税范围，并未进行房产税纳税申报。

【政策解析】根据《财政部国家税务总局关于印发房产税若干具体问题解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)第二十一条的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。因此，Y公司应依法申报缴纳房产税。

风险点六：只有已**的房产才需要交纳房产税吗?

【涉税举例】A公司委托Y建筑公司建造一栋办公楼，2017年3月已办理完竣工决算并交付使用，2017年8月**。A公司依据“房产税由产权所有人缴纳”的规定，认为只有取得了产权证才会发生房产税纳税义务，因此自2017年9月开始申报该办公楼的房产税。

【政策解析】根据《财政部国家税务总局关于印发房产税若干具体问题解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)第十九条的规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。可见取得房产证并不是成为发生房产税纳税义务的前提条件，按照实质重于形式原则，如果房产已经验收或者在验收前就已交付使用，就应当进行房产税纳税申报。

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