自建房屋对外出租税务问题怎么处理

自建房屋对外出租，税务问题该如何处理？例如：公司自建商业用房，对外出租，出租合同约定：租赁期限一年，2019.1-2019.12。其中免租期3个月为2019.1-2019.3，租金为9万元。

1、涉及的税种:自建商业用房对外出租涉及的税种为：增值税(2016年5月1日之前自建为5%，之后自建为10%)，增值税附加税、印花税、企业所得税、房产税、土地使用税。

2、会计处理：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费-简易计税(简易计税5%条件下)

应交税费-应交增值税-销项税额(一般计税10%条件下)

借：税金及附加

贷：应交税费-房产税

应交税费-城市维护建设税/教育费用附加/地方教育费附加

3、免租期的税务处理：

(1)房产税的处理：房产期间免收租金，免租期间应由贵司按照房产原值计算缴纳房产税。

(2)增值税的处理：租赁合同中约定的免租期，是不需要视同销售服务的，也就是不征收增值税。

政策分析

1、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》

第十五条增值税税率：

(二)提供不动产租赁服务，税率为11%。(根据财税〔2018〕32号《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》文件中第一条，税率调整为10%。)

附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

(九)不动产经营租赁服务。

(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。

财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)明确，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

3、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

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