关于房地产诚意金预缴增值税问题

我们是一家房地产开发企业，开发的项目目前尚未办理预售许可证，当前销售不够景气，为了抢占客户提前向部分意向客户收取了诚意金，请问该收入否应确认预收账款，预缴增值税?

【八戒财税答复】

定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。会计处理时计入“其他应付款”科目核算。

在企业与客户签订预销售合同之后，此时诚意金的性质已经发生转变，变为定金，其实质上应属于预收账款，此时，将其从“其他应付款”科目转入“预收账款”科目核算，依照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

实践中，有些税务机关对具体标准进行了明确，如：《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之八》对于项目销售收取的认购金的限制条件：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

1、收取的款项金额不超过5万元(含5万元);

2、收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

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